导读：
物业与业委会之间的口头协议是有效的，但其有效性受到一定的限制。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定，当事人之间的口头协议只有在一定的情况下才具有法律效力。
物业与业委会之间的口头协议是有效的，但其有效性受到一定的限制。根据《中华共和国合同法》第三条规定，当事人之间的口头协议只有在一定的情况下才具有法律效力。
具体来说，物业与业委会之间的口头协议只有以下情况下才具有法律效力：
1. 口头协议必须要有明确的内容，不能只是一般性的表述；
2. 双方应当有意愿签订有效的口头协议，而不是一方强加给另一方；
3. 口头协议必须要在认真、完整的情况下讨论，并且双方都应该对协议的内容有正确的理解；
4. 口头协议应当有明确的时间、地点、双方身份，以及协议的内容，方能使得口头协议具有法律效力；
5. 口头协议的内容不能违反法律、法规、诚实信用原则等，否则口头协议将无法确定法律效力。
因此，物业与业委会之间的口头协议，只有满足上述条件，才能具有法律效力。
业委会协议物业签订应包括的内容：
物业与业委会口头协议的有效性取决于双方的诚意和实际行动。两方应签订一份书面协议，包括：
1、协议的内容：明确双方的权利义务，如物业应当在何时何地提供服务，业委会应当支付何种费用，以及双方应当尊重对方合法权益等；
2、协议的有效期：规定双方协议的有效期，以及违约方应承担的责任；
3、协议的变更：规定双方协议的变更，以及变更前后的权利义务；
4、协议的终止：规定双方协议的终止，以及终止前后的权利义务。
上述内容应清晰标明，并经双方签字或盖章后生效，方能使口头协议变得有效。
业委会协议物业签订必要条款：
一、业委会与物业签订合同书应当包含以下内容：
1、甲、乙双方的基本情况，包括名称、地址、联系人及等；
2、本合同的目的，即甲乙双方就物业服务业务的承担和履行事项进行明确的约定；
3、物业服务的内容，包括管理、保洁、设施维修、报修等；
4、物业服务的费用标准，包括收费标准、支付方式、支付时间等；
5、甲乙双方的权利义务，如乙方对甲方提供的物业服务应当负责、甲方对乙方按时支付服务费等；
6、合同的有效期限及失效条件；
7、争议的解决方式，如仲裁或者诉讼等；
8、其他需要约定的内容。
二、业委会与物业签订合同书应当遵守以下要求：
1、合同应当采用书面形式，并由双方签字盖章；
2、合同的内容应当真实、明确，不得出现任何模糊或管控性的条款；
3、合同的生效时间应当明确，应在双方签字盖章之日起生效；
4、合同应当包含本合同终止的条款，并明确双方如何终止本合同；
5、合同应当包含有关违约责任的条款，明确违约一方的责任和义务；
6、合同应当包含有关保密协议的条款，以确保双方的商业机密安全。
业委会新物业合同范本范本示例
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：工程小区业主委员会
受委托方（以下简称乙方）：沈阳市铁房物业管理有*公司
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将工程小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：住宅小区
座落位置：XX市XX区XX社区
四至：东：海口街南：南十马路
西：集贤街北：南九马路
占地面积：3.86万平方米
建筑面积：63394平方米
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本全同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、物筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、自行车棚。
第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化、场所。
第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第九条交通与车辆停放秩序的管理。
第十条维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。
第十一条管理与物业相关的工程图纸。
第十二条组织开展社区文化娱乐活动。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理服务费；
2、公共设施维修基金；
3、承租户的房租。
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止。
第三章委托管理期限
第十六条委托管理期限为X年。自20XX年11月1日起至20XX年11月1日。
第四章双方权利义务
第十七条甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。
3、审定乙方拟定的物业管理制度。
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。
6、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付。
7、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十八条乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。
2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提出请有关部门处理。
3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
扩展：业委会有权签订物业出租合同吗？
业委会是无权独自签订物业出租合同的。因为小区的权利机构是业主大会，而业委会只是业主大会的办事机构。如果小区有公共房需要出租，就必须经过业主大会的同意，然后授权业委会去签订租房合同。而业委会本身是无权独自去签物业出租合同的。
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