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第一章商业市场分析

一、项目基本状况

本项目拟招商项目为2000平方米，初步由二层三个部分面积组成，单体面积较大，不易分割。

二、商业环境分析

1、周边商业市场简析

本项目周边林立门市经营上百家，但规模较小，业态较单一，业种较少，且以满足周边居民需求为主。乐东农贸市场规模近2000平方米，以经营蔬菜、水果等农产品，熟食、小百、鞋、服装、日用品为主，档次低，但商场内的环境干净整洁，功能划分较合理；其他门市经营为小型超市、药店、网吧、小餐饮店、美容美发，洗浴中心等，规模不大，经营面积在20-------200平方米左右。中东大市场作为商业综合体的存在，是本区域商业的活力源泉，吸引周边地区的人群消费。

2、商业市场存在空白

从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、中高档次的餐饮店、美容健身馆、游泳馆等，商业潜在空间较大。

3、商业门市供应量较大

本区域内的其他项目门市供应量较大，比如东环城XX上的松苑名邸、东方之珠、东XX等，且面积较小，无论从地段上、交通上、还是人流量上都较本项目具有优势，上述门市销售后的招商和出租都将对本项目产生较大的威胁。

三、优劣分析

1、易于统一规划，统一布局；

2、周边为居民聚居区；

3、许多大型企业和高校分布；

4、10000多平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；

5、拥有近10万人的消费群体；

6、邻近交通主干道；

7、龙嘉国际的建设使用，为本区域带来了高附加值；

8、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；

9、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；

10、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。

1、商业不繁华，缺少商业氛围；

2、单体商业面积较大；（比如左侧的面积为264㎡+450平方米=674平方米）

3、除一层中间部分外，其他面积很难再进行分割；

4、公交线路较少，交通不便利；

第二章商业定位及形象包装

一、商业街的概念

关于本项目的商业部分，我司建议提出商业街的概念，优势如下：

1、商业街的概念可以提升项目的商业价值和经营档次；

2、商业街概念便于项目的商业氛围炒作；

3、从整体的商业规划高度提出商业街的概念，以整体的商业规划带动招商的进行；

4、商业街作为社区的配套之一，必将带动住宅的销售，提升住宅的销售价格。

二、市场形象定位

市场形象是项目的灵魂，当一个项目有了自己的独特形象，也就会对目标客户群体产生强烈的共鸣，也是确定项目在目标客户群体心目中的位置。

从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，本项目应着力打造成区域最佳、市场空间最大的商业形象，使项目具有一定的档次。以“财富商业街”的形象渲染商业发展空间。

三、功能定位

整体功能初步确定为：美食广场、美容美体、休闲商务、健身洗浴、商场五部分：美食广场中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

美容美体美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅

健身洗浴健身会馆、洗浴中心

商场百货商场或主题商场

其他小型超市，移动、银行、XX、XX通等

一期商业部分功能确定为：中档次餐饮店、银行、XX等营业场所作为主力店，带动整体商业发展。

四、案名

“榭丽舍财满街”

榭丽舍为法国著名的商业街，也是闻名世界的商业街区，本项目以榭丽舍命名，旨在提升项目的商业价值和知名度，以打造区域最具前景的商业项目为目标，虽然未必为最好的，但在境界上已经高出一筹，对投资型客户具有极强的感召力。

五、商业目标客户群体

招商目标客户群体确定为：

1、对本项目发展前景具有信心的正在经营中的经营业主；

2、带有营业性质的经营企事业，比如银行、移动营业厅等。

客户群体特征：

此类客户事业正处在上升时期，拥有极强的赚钱欲望，想继续开拓和发展事业，拥有较多的财富；具有较高的文化，注重投资，但较为谨慎，对于投资看中前景；年龄段在30----50岁之间，拥有拼搏精神，敢于挑战。

六、消费目标客户群体

本项目具有交通便利优势，商业辐射区域覆盖周边分布的东方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉机宿舍、客车宿舍等多个居民居住区；公司、集团、厢厂等多个著名企业，以及坦克学校等高校；该区域消费人群体量

大，且消费能力较强，拥有强大的消费市场。

第三章招商策略

一、招商方式

采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。

二、招商推广

在考虑到项目的体量和成本方面，以经济节约和最为直接有效为最佳的推广和招商宣传方式，即能在招商过程中让座客户充分了解项目的商业价值，又能保证项目招商成功率。

1、工地围栏

工地围栏是客户最能感受到现场商业气氛的场所，充分利用围栏做宣传，渲染商业氛围。

主要文案：

东城商业新版图，纵横财富无限空间；

榭丽舍财满街，异域风尚，经营格调；

抢滩财富新领地，创造赚钱新平台；

做城东10亿生意，稳当百万富翁；

二层自由空间，自由创富；

寻找百万富翁，招商盛大启幕；

（随文略）

2、招商手册

制作精美的宣传画册，配以极具销售力的文案说明，和富有想像力的平面设计，突显项目的商业形象和经营价值。

文案方面：极力的渲染项目的商业形象，通过对本区域的消费群体和潜在的商机诉求，提升经营价值；对租铺经营进行细算，怎么算，经营都合算。

设计方面：突出商业气氛，和赚钱的欲望，所设计内容具有想象力。

（招商手册文案另行提交）

三、租金和售价

我司对周边区域进行了详实细致的商业调查，对东环城XX上的门市、及乐东XX周边的门市进行了业种及租金调查，获得了最为宝贵的第一手资料。

松苑名邸：据销售人员介绍，门市最小面积200平方米，临岭东路门市售价在4000元/平方米左右，临东环城XX门市售价在5000元左右，因目前尚未具体定价，并未出售，正在预热。

东方之珠：门市仅剩余2套，销售业绩较好。面积范围在100----400平方米之间，临东环城XX门市售价5500元/平方米左右，临岭东路门市售价4800元/平方米左右，平均租金为220元/平方米/年。

锦程家园：分为社区内门市和临街门市，社区内门市面积在40---80平方米左右，售价在3980元----4980元之间，销售达50%以上，临自由大路门市面积在215---325之间，共计16套，售价为6180元/平方米和6380元平方米；临东环城XX门市已经销售完毕。

其他区域门市综合租金：200元/平方米/年

由于项目整体面积较大，且考虑一层与二层租金的差异，初步确定招商租金如下：一层450平方米租金：100000元/年，可分割招商。

一层越二层650平方米租金：120000元/年。

综合其他项目门市售价和项目特点及未来区域发展趋势，初步确定售价为：一层5100元/平方米；一层越二层为4880元/平方米。

四、优惠策略

租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：

一年租期，租金优惠折扣98%；

二年租期，租金优惠折扣96%；

三年租期，租金优惠折扣95%；

五年租期，租金优惠折扣93%；

五、招商期限

本项目招商工作力争在11月底完成，以确保冬季开业，无空置。

附录招商手册文案标识香榭里舍财满街

领金宝地商业传奇标题：东部商业再现地王

文：龙嘉的投入使用，吉林大路扩宽改造完成，大刀阔斧的对二道区的改造建设，使这一区域极具发展潜力，商业繁荣已经凸现。世纪大街上，1.1万平方米的香榭里舍财满街横空出世，再次掀起东部淘金热潮。标题：座拥大商圈，拥有亿元的潜在的消费市场

文：近邻中东大市场商圈，商业辐射纵横二道区及周边地区，拥有近亿元的消费市场，是众多商家必争之地。大市场，大经济，大收益，财富新趋向之地。标题：富人区域做30万消费群体的生意

文：和东方之珠、松苑名邸、警官公寓、客车厂宿舍、拖拉机宿舍等居住区相距咫尺，与财富车厢厂、公司、公司、璃厂等国内名企共同繁荣。

保守估计，榭丽舍财满街所辐射区域的消费群体在30万人以上，而且，随着附近区域的大面积开发，一批中高档小区正在建设中，区域的潜在消费能力巨大。做生意选择地点经营是关键，选对区域才能更轻松！标题：自由商业空间，领航商业入海

文：榭丽舍财满街1.1万平方米的商业格局，高举架，大开间；统一规划、统一招商、自由分割、自主经营、统一物业管理，为经营业主提供更多的商业机会。标题：招商隆重启幕，10万元投入做百万富翁

文：榭丽舍财满街首期商业招商隆重开启，2000平方米的2层商业空间，自由分割，自由组合，可根据客户的需求定制。

在榭丽舍财满街投入100000元，即可拥有450平米的大商业格局，低投入，大空间，加上周边30万人的高消费群体，想不赚钱都不容易！

想做百万富翁，现在就加入登记行列。标题：多功能主题商业不是财富精英不聚首

文：五大主题商业带动区域商业新格局，美食街、丽人广场、休闲商务港、主题商场、企业联盟将彻底的创造商业神话。

功能一览表

美食街中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

丽人广场美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅

主题商场百货商场或主题商场

企业联盟小型超市，移动、银行、XX、联通、中小企业办公等标题：稀缺席位，助力迈上财富巅峰

文：社会财富只掌握在20%的人手中，经济领袖掌握了社会80%的财富，就像榭丽舍财满街的店面一样稀缺，成为公众的关注。

如何才能更赚钱

如今的生意不好做，是竞争太多了，在成熟的繁华区域更是难露头脚；变换思维经营，到另一个商业潜力巨大的市场开拓发展，财富独享。开发商：

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