李律师(认证律师)
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农村集体发展用地协议出让条款应该包括:
一、用地信息:出让地块的位置、面积、用途、产权归属等相关情况;
二、出让价款:出让地块的价款,以及甲方支付方式、期限和支付流程;
三、出让期限:出让地块使用期限,以及违约责任、违约金等;
四、出让责任:乙方在出让地块使用期间的相关义务及责任,以及对集体所有制的保护;
五、补偿标准:乙方如果拆迁或者终止使用出让地块,应当按照公定标准向甲方进行补偿;
六、监管:对出让地块出现的行为,由部门依法处理;
七、争议解决方式:出现争议时,当事人可以协商解决或者提请仲裁;
八、其他:双方就出让地块的其他条款达成的协议内容。
村民集体建设用地转让合同应当包含以下条款:
一、双方的身份:
1.甲方:(村集体名称及法定代表人)
2.乙方:(乙方姓名、)
二、转让土地的情况:
1.土地位置及面积:(转让土地的位置及面积)
2.土地性质:(转让土地的性质)
三、转让价款:
(乙方应向甲方支付的转让价款)
四、转让期限:
(转让土地的有效期限)
五、违约责任:
(双方在本合同履行过程中出现违反本合同约定的,应承担违约责任)
六、管辖权:
(本合同签订地所在地法院为管辖法院)
七、其他:
(本合同双方另有约定的事项)
以上七条款经双方协商一致,现共同签字确认,自双方签字之日起生效。
占用集体建设用地处罚条款:
一、根据《中华共和国宪法》及有关法律法规,对占用集体建设用地的行为,应当依法追究相关责任。
二、占用集体建设用地的单位或者个人,应当依法受到相应的处罚,包括但不限于责令改正、责令拆除建筑物、处以罚款、责令赔偿损失、没收财产和采取其他行政强制措施。
三、占用集体建设用地的单位或者个人,应当按照《中华共和国土地管理法》等有关法律法规的规定,由当地土地管理部门责令改正、拆除建筑物或者处以罚款;若造成损失的,应当赔偿损失;情节严重的,可以没收财产,并对责任人依法提起行政诉讼。
四、占用集体建设用地的单位或者个人,应当负责承担法律责任,并向土地管理部门报告并登记相关信息。
五、对占用集体建设用地的行为,应当依法追究其刑事责任。
六、本处罚条款自公布之日起执行。
一、进一步明确土地管理主体
各镇是本辖区内土地管理的责任主体,要依照土地管理相关法律法规和政策,严格审核农村村民住宅及乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地,监督村民委员会管理本村属于农民集体所有的土地,合理利用土地资源,切实履行好土地监管职责。国土资源管理部门要依法办理各类用地审批手续,积极服务好地方经济发展。严禁任何单位和个人以任何形式私自乱批、乱建。区国土、财政、规划建设、发改、监察、林业、农业、农经、交通、环保等有关部门按照各自职责,密切配合,共同做好相关工作。
二、进一步规范农村集体建设用地的审批
(一)规范农村集体建设用地的使用范围。根据《中华共和国土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业、农村村民住宅建设可以使用农民集体所有土地。
(二)严格农村集体建设用地审批条件。兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设申请使用集体建设用地的,必须具备以下条件:符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划;符合国家产业政策;符合国家、省建设项目控制指标有关规定;符合其他有关法律法规或政策规定。
农村村民申请住宅建设用地的,按照《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔〕234号)、《省办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》(政办发〔〕104号)有关规定执行。
(三)规范集体建设用地审批程序。兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设,以及村民建住宅需要使用集体建设用地的,必须依法办理规划建设许可和建设项目用地审批手续。涉及农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续,其中占用林地的,必须按程序呈报,经依法办理林地手续后方可建设;涉及占用耕地的必须依法履行耕地占补平衡义务;各镇应根据实际需要于每年年初向区申报农转用计划,区向市申请办理农用地转用审批手续,经依法批准后再逐宗批准供应。
三、加强农村集体建设用地的规划
(一)严格农村集体建设用地用途管制和规划管理。利用农民集体所有土地进行非农业建设,必须符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划,纳入年度土地利用计划,依法办理农用地转用审批手续。土地使用者应当按照市、区有关建设用地批准文件规定的用途和条件使用土地,确需改变土地原批准用途的,须经土地所有者和区国土、规划部门同意,报市、区批准。禁止擅自将农民集体所有农用地转为建设用地,禁止通过“以租代征”等方式使用集体农用地进行非农业建设,禁止以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。
(二)优化集体建设用地的结构和布局。在符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划的前提下,有序推进工业向产业集聚区集中、服务业向中心城镇集中、人口向小城镇和中心村镇集中。城镇规划区内的农村,应当集中规划兴建村民住宅小区,加快城镇化进程,避免在城镇建设中重复拆迁。城镇规划区外的农村,应在土地利用总体规划确定的村镇建设用地范围内,按照统筹安排城乡建设用地的要求,从严控制集体建设用地总量,加强相关规划与土地利用总体规划的衔接,合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模,同时要结合镇村发展需要,及时对镇村规划进行修编。村民新建住宅必须向规划好的居民点聚集,住宅朝向、结构需根据规划统一布局。
(三)推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作。各镇和国土资源管理部门要严格按照城乡建设用地增减挂钩专项规划,在确保城乡建设用地总量不增加、耕地和基本农田数量不减少、质量有提高的前提下,合理引导建设用地结构和布局调整,实现土地节约集约利用。
(四)严禁违规使用集体土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订征地协议,未经有关部门审批不得将农用地和未利用地转为建设用地。农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。严禁任何单位和个人租用、占用农民集体所有土地进地产开发。严禁违反土地利用总体规划和土地利用年度计划,规避农用地转用和土地征收审批,通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。
四、加强农村集体建设用地的节约集约利用
(一)严格执行集体建设用地使用标准。使用集体建设用地兴办企业,其投资强度、容积率、建筑系数等指标参照《工业项目建设用地标准》(国土资发〔〕24号)执行。乡(镇)村公共设施和公益事业建设的用地规模,参照国家、省建设项目控制指标有关规定执行。
农村村民一户只能拥有一处宅基地,严格控制超标准用地建房,宅基地面积不得超过《省办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》(政办发〔〕104号)规定的标准。坚决防止产生超面积占用宅基地和新的“一户多宅”现象。对农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。
(二)提高集体建设用地节约集约利用水平。农民住宅建设要符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划,遵循节约合理利用土地、切实保护耕地、提高土地利用效益的原则。新增住宅建设用地先行安排村内空闲地、闲置宅基地,凡村内空闲地、闲置宅基地未复垦之前,不得批准占用耕地建设住宅。
乡镇企业发展要以园区经济为模式,以产业集聚为方向,以集约用地为基本要求,促进企业集群和产业集聚区的形成。
五、建立农村集体建设用地规范管理的长效机制
(一)广泛开展土地管理法律法规和政策宣传。各镇、经济开发区管委会与国土资源管理部门要结合社会主义新农村建设的要求,采用通俗易懂的方式,广泛深入地开展土地管理法律法规特别是农村集体建设用地管理法律法规的宣传教育和培训,使镇村、农民和城镇居民、企业法人真正知晓并自觉遵守土地管理法律法规。
(二)加强对集体建设用地使用的监督管理。各镇、经济开发区管委会及国土资源管理部门要高度重视集体建设用地使用管理,切实加强监管工作。每年年初区与各镇(管委会)签署集体建设用地管理责任状,镇(管委会)要与各村签订责任状,明确责任。进一步健全和完善动态机制,建立区、镇、村三级联动制度,各地国土资源所要及时发现和制止各类土地行为。强化村组责任意识,村要协助国土资源所负责辖区内农村宅基地的现场踏勘、规划初审和材料上报,对辖区内出现的未批先建或乱占滥建等不按规划要求建房的,及时制止并上报情况。任何单位和个人不得利用集体建设用地审批、农民建房之机向农村集体经济组织或农民乱收费。
(三)严肃查处各类违规用地行为。
各镇(管委会)辖区内用地面积超过当年新增建设用地面积的15%,将对镇(管委会)主要负责人和分管领导实行问责,同时停止下一年度建设用地审批。对不按规划使用土地、非法将集体建设用地用于房地产开发、非法出卖宅基地、擅自占用耕地或改变耕地性质的各类违规行为以及镇(村)和相关部门责任领导及工作人员在集体建设用地管理中出现、不作为、擅自表态和收费准建等行为的,取消评先资格,性质严重的由纪委监察立案从严查处,涉及犯罪的要及时移送司法处理。农民负担监管部门要加强监管,对农民建房中违规收取的费用要责令责任单位或责任人全额清退,并按《省农民负担监督管理条例》进行处理;对拒不清退或涉及面较广、情节较严重的,纪检监察对相关责任人给予党政纪处理,并按照农民负担管理的相关规定对责任单位实行“一票否决”。切实维护土地管理法律法规和政策的权威,为农村经济社会健康发展创造良好的环境。
1、土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,其土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
2、一般集体经营性建设用地出让、出租等,应当经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
3、通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可转让、互换、出资、赠与或者抵押,但另有约定的除外。
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